В современной бизнес-практике арендные отношения — одни из наиболее распространенных: только на столичном рынке коммерческой недвижимости около половины офисных площадей предлагаются или уже сдаются в аренду.
Именно поэтому механизмы защиты прав арендаторов в случае смены собственника приобретают особое значение.
Эксперты MalinaProperty http://malinaproperty.ru/ отмечают: главным и даже, пожалуй, единственным защитником арендаторов в условиях перехода права собственности на помещение является грамотно составленный договор аренды, который должен содержать такие данные:
- РАЗМЕР и МЕХАНИЗМ внесения арендной платы.
Она может быть представлена в денежной форме, в виде услуг, оказываемых арендодателю, затрат на улучшение арендуемого имущества, вещей, которые передаются в собственность или аренду. В любом случае это должно быть отмечено в основном тексте договора или дополнительном соглашении к нему.
При соблюдении этих условий новый собственник не может в одностороннем порядке менять существующие арендные условия в течение оговоренного срока (например, одного года).
- СТОРОНЫ и ОБЪЕКТ арендных отношений с указанием точного адреса, площади помещения, всех необходимых реквизитов, кадастрового номера недвижимости, ее назначения.
- ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ условия: сроки оплаты, обязанности сторон и т.п.
Отсутствие договора или подписание не соответствующего закону договора (без указания характеристик помещения, прав и обязанностей арендодателя и арендатора, способов оплаты) создает опасность преждевременного разрыва арендных отношений с собственником.
Особое значение имеет точное, неукоснительное соблюдение условий договора. Так, например, если с предыдущим собственником на основе устной договоренности допускалась отсрочка по оплате на 3 — 5 дней, то для нового владельца это может стать веским основанием для аннулирования контракта. К подобным основаниям также относятся заключение даже краткосрочных договоров субаренды, использование площадки не по назначению и др.
При этом, в соответствии с действующим законодательством, арендатор имеет право не выполнять обязательства перед новым владельцем до получения письменного подтверждения перехода права собственности (договор купли-продажи, свидетельство о регистрации права собственности)
Профессиональную консультацию, как остаться арендодателем при смене собственника, можно получить у риелторов АН MalinaProperty http://malinaproperty.ru/: отношения сторон регулируются статьями ГК РФ.
